Metodologia, fontes e limites do modelo

Rentabilidade bruta = renda anual prevista / preço. Rentabilidade operacional = rendimento após custos correntes (NOI) / preço. O retorno sobre custo usa o custo total do imóvel. O retorno sobre o dinheiro investido (cash-on-cash) usa o rendimento após crédito e imposto, sem a venda. A taxa interna de rentabilidade (TIR) considera quando investe e recebe dinheiro, incluindo a venda ou o valor líquido do imóvel mantido; pode não existir para certos fluxos. O valor atual líquido (VAL) traz esses fluxos para hoje à taxa de retorno que exige e desconta o investimento inicial.

Usamos as tabelas oficiais de impostos na compra de imóveis em 2026 e as opções de residência, data e benefícios apresentadas no formulário. O valor patrimonial tributário (VPT) é o valor do imóvel para efeitos fiscais, não uma avaliação de mercado; se faltar, o modelo usa o preço de compra como aproximação onde indicado. As taxas sobre rendas e mais-valias simplificam a situação pessoal. O cálculo não confirma benefícios nem substitui a declaração fiscal. Confirme residência, exceções, reinvestimento, atividade e agregado familiar com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) prevê 10% para rendimentos elegíveis recebidos de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, salvo taxa mais favorável. O modelo usa a menor entre 10% e a taxa que indicar. Testa o montante de todo o imóvel, com o limite nacional documentado de 2.300 €/mês. Quando os testes não são cumpridos, ou a partir de 2030, aplica a taxa indicada. O calendário começa no mês inteiro da aquisição de 2026, sem rateio diário; é uma limitação desta simulação, não uma condição legal de compra em 2026. Não prevê futuras atualizações do limite ou majorações regionais: confirme o tratamento das ilhas. A taxa indicada é um pressuposto seu, não a verificação dos requisitos de outra redução.

Os meses anteriores ao arrendamento não baixam a média. Os pagamentos extra introduzidos só para testar o limite não acrescentam rendimento nem base tributável ao cálculo; não repita valores já incluídos na renda. É uma hipótese prospetiva, não uma declaração anual completa: confirme médias efetivas e cessação antecipada. A opção manual mantém a taxa fixa, incluindo cenários antigos. A isenção do regime separado de arrendamento acessível (RSAA) não é aplicada automaticamente; os limites oficiais e requisitos próprios precisam de verificação. Pequenas diferenças de arredondamento podem existir entre a redução de imposto e a variação do lucro.